张家口人注意了！
为建立和完善物业服务领域内的
监管制度措施，
河北省住房和城乡建设厅
制定了
5月1日起施行！
事关每一个小区业主，
一起来看详细内容！
记者从河北省住房和城乡建设厅获悉，《河北省城镇住宅小区物业服务监管办法》（以下简称《办法》）已经2021年第2次厅务会议审议通过，于近日印发，自2021年5月1日起施行，同时制定了《前期物业服务合同示范文本》《物业服务合同示范文本》作为《办法》的附件一并下发。
《办法》将合同主体双方签订的合同，以及物业、治安、环保、消防、税收、价格管理等方面的政策规定，作为物业服务监管工作的主要依据，明确街道办事处（乡、镇人民政府）承担物业服务监管职能。
《办法》共分六章，合计二十三条。
1.明确了制定的依据、适用范围及各个部门监督管理或行政处罚职责。
指出监管依据主要有两类：一是合同主体双方签订的合同条款；二是物业服务领域中，涉及到的物业、治安、环保、消防、税收、价格管理等方面的相关法律法规和政策规定。
2.明确了物业服务合同管理，《前期物业服务合同》《物业服务合同》签订的双方主体和流程。对老旧小区综合改造后如何选聘物业服务企业，提出了指导性意见。3.明确了承接查验管理，物业服务企业承接物业服务项目前，必须履行承接查验职责，界定开发建设单位和物业服务企业双方责任，减少后续物业维修中产生的矛盾纠纷，降低信访数量，维护业主合法权益。4.规定了监管措施，明确了市、县房地产行政主管部门、综合执法部门、街道办事处（乡、镇人民政府）根据职责分工可采取不同的监管措施。同时，明确了省内各级行业管理协会应立足行业发展，采取自律措施。5.规定了违规违约行为处理，明确了物业服务企业违反合同约定的，应依法承担违约责任。市、县房地产行政主管部门、综合执法部门、街道办事处（乡、镇人民政府）应根据职责分工，对物业服务企业违规行为进行处理、行政处罚，强调了对物业服务企业信用惩戒的运用。6.明确依托社区居委会自治管理的小区可参照本办法执行，具体由属地街道办事处（乡、镇人民政府）组织实施。
为在物业服务行业监管中深入贯彻《民法典》，《办法》特别突出了依法监管的工作思路。
一方面，按照依照合同实施监管的原则，将合同约定内容作为监管依据，并单列一章专门规定对物业服务合同的管理，督促物业服务企业严格履行合同约定，维护业主合法权益。另一方面，制定了《前期物业服务合同示范文本》和《物业服务合同示范文本》，作为《办法》附件一并下发，规范合同内容的同时，指导不同类型小区做好合同签订工作。
依据《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》要求，为完善物业招投标制度，加强对招投标活动各个流程和环节的监管，《办法》取消了邀请招标方式，扩大了前期物业公开招投标方式应用范围，强化了对新建住宅小区选聘物业服务企业的监管。
《办法》特别针对近年来开发建设单位与物业服务企业在新建小区项目移交过程中，因承接查验工作不规范造成开发遗留工作解决不彻底、后续引发业主与物业服务企业矛盾纠纷多等问题，单列“承接查验管理”一章，以指导规范各地房地产行政主管部门、街道办事处和开发建设单位和物业服务企业，根据住房和城乡建设部《物业承接查验办法》开展相关工作，从源头上化解矛盾纠纷，降低信访数量。
根据省委办公厅、省政府办公厅《关于理顺物业管理体制机制加强新时代城市社区治理的指导意见》和今年即将实施的《河北省乡镇和街道综合执法条例》，以及我省、各市已经出台的关于物业管理的法规、规章、文件等，街道办事处（乡、镇人民政府）承担物业服务监管职能。
《办法》重申了街道办事处（乡、镇人民政府）对物业服务企业的监管责任，确保物业服务监管职责在基层得到落地落实。
《办法》规定，物业服务企业未按照前期物业服务合同或者物业服务合同约定提供服务的，开发建设单位、业主或者业主委员会等合法主体可以依据合同条款依法追究物业服务企业违约责任，并提出赔偿要求。
市、县级房地产行政主管部门、综合执法部门应当依据《物业管理条例》等相关法律法规和政策规定对物业服务企业的违法违规行为进行处理、处罚，属于其他行业主管部门职权范围内的事项，应当及时移送线索和有关证据材料。
街道办事处（乡、镇人民政府）发现物业服务企业拒不履行合同条款或者存在的其他违法违规问题，属于职权范围内的应当及时处理，超出职权范围的应当及时向属地县级以上有关行政主管部门报告，由相关部门按规定予以处理、处罚。
各地房地产行政主管部门、综合执法部门应当依据《河北省物业服务企业信用信息管理办法》《河北省房地产市场主体严重失信名单管理办法》等有关规定，将物业服务企业产生的不良行为信息，计入企业诚信档案，依法依规实施信用惩戒。
问：如果业主与物业服务企业之间出现了矛盾，产生了纠纷，应该向哪里反映？找哪个部门处理？
答：在业主与物业服务企业产生矛盾纠纷时，可以第一时间向社区居委会或者街道办事处反映，寻求解决。
企业违法违规行为属于街道办职责范畴处理的，应当在属地解决；涉及其他行政管理部门查处职责的，街道办事处应当引导业主向相应行政管理部门反映问题。比如，业主遇到涉及擅自占用小区共有部位开展经营的，由房地产行政主管部门和综合执法部门查处；涉及电梯等特种设备不按规定维修保养、违规收费的，由市场监管部门查处；涉及治安方面问题的，由公安部门查处；涉及噪音问题的，由环保部门查处；涉及消防问题的，由属地公安派出所或消防部门查处。
问：近年来，我省很多老旧小区进行了改造，改造后的小区如何确定物业服务企业？集中连片管理模式是什么？
答：老旧小区因为存在的规模小、住户少、位置分散、物业收费标准低和收费难等现实问题，致使物业服务企业参与老旧小区物业管理的意愿不强烈，影响老旧小区改造后长效管理机制的建立，也给居民的生活带来了诸多不便。在这种情况下，街道办事处或者社区居委会应当引导业主采取集中连片管理模式，整合区域内的物业资源，优选1家或几家有实力的物业服务企业进行区域集中服务。
集中连片管理模式的优势已经在我省多地显现。比如，邢台市南长街道办事处创新推行“共享管家”机制，通过招投标，引导居民将辖区56个改造后的老旧小区全部“打包”给一家物业服务企业实施管理服务，邯郸市朝阳路片区19个老旧小区改造后也采取类似模式与1家物业服务企业签订了整片管理协议。企业在多个小区之间进行统筹运营、平衡利益，降低了单个小区的管理成本，企业既能够得到生存发展，居民也获得了高性价比的服务，实现了“双赢”。
下一步，我省将大力推行这种管理模式，让更多的生活在老旧小区的居民得到专业化的物业服务，增强居民的幸福感、提升幸福指数。
问：《前期物业服务合同》和《物业服务合同》有什么区别？在签订时需要注意哪些事项？
答：新建住宅小区应当由开发建设单位通过公开招投标的方式选聘物业服务企业进行物业服务并签订前期物业服务合同。前期物业服务合同约定的服务期限届满、合同终止的，应当由业主或业委会等按照相关规定选聘物业服务企业并签订物业服务合同。
在这两种合同签订时，还需要注意以下事项：
一是在签订《前期物业服务合同》时，开发建设单位要按照相关规定进行公开招投标并做好备案工作，物业服务企业在签订合同时应严格执行承接查验工作，做好责任界定，避免因开发建设问题引发后续的与业主之间的矛盾。
二是在签订《物业服务合同》时，业主要充分考虑小区设施设备自身实际情况，同时要树立花钱买服务的思想，在签约前认真研读合同示范文本，选择出适合自己小区的服务条款。
三是按照民法典相关规定，合同一经签订且乙方已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
四是《前期物业服务合同》和《物业服务合同》两个示范性文本中的强制性条款属法律、法规、规章等规定的强制性要求，不得随意删除。
